|
| |
Deweloperzy budują coraz więcej i coraz taniej - wynika z najnowszego raportu redNet Consulting i Gold Finance
We Wrocławiu średnia cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie spadła w sierpniu o ponad 9 proc., a w Gdańsku - o prawie 3 proc. W innych aglomeracjach (poza Krakowem) spadki były jednak raczej symboliczne, np. w Warszawie o niespełna 1 proc.
- To efekt sporej liczby inwestycji wprowadzonych do sprzedaży, ze znacznie niższą ceną od dotychczas dostępnej oferty - wyjaśnia Marcin Gołębiowski z redNet Consulting.
Przypomnijmy, że - według GUS - w ciągu siedmiu miesięcy tego roku deweloperzy zaczęli budowę ok. 36,9 tys. mieszkań. To wynik o przeszło 77 proc. lepszy niż przed rokiem. Gołębiowski opowiada, że np. we Wrocławiu rozpoczęto sprzedaż mieszkań w czterech dużych inwestycjach o cenach odbiegających in minus od lokali dotychczasowo dostępnych na rynku.
Do niedawna deweloperzy starali się dopasować do popytu, oferując małe mieszkania. Najwyraźniej okazało się to jednak niewystarczające. Analityk redNet Consulting przyznaje, że kupowane są mieszkania w inwestycjach najbardziej dostępnych cenowo. I to zarówno pod względem ceny metra kwadratowego, jak i ceny całkowitej mieszkania. Dodatkowo, wybierane są te mieszkania, które są najtańsze w ramach wybranej inwestycji. W efekcie obniżyła się również średnia cena mieszkań sprzedanych (o ponad 1,5 proc. w siedmiu największych miastach).
Gołębiowski podkreśla, że sierpień okazał się pod względem sprzedaży miesiącem znacznie lepszym od poprzedniego. Zdaniem Haliny Kochalskiej z Gold Finance można to tłumaczyć nie tylko większą podażą tańszych mieszkań, ale także rosnącą konkurencją banków na rynku kredytów hipotecznych. W efekcie wzrosła bowiem ich dostępność.
|
|
| |
Coraz więcej pośredników nieruchomości oszukuje klientów - ostrzega "Rzeczpospolita". W ubiegłym roku ukarano 108 takich agentów.
Do ministerstwa infrastruktury wpływa coraz więcej skarg na pośredników nieruchomości, którzy bezprawnie korzystają z ofert osób chcących sprzedać mieszkanie za pomocą internetu.
Agencje kopiują oferty sprzedaży i umieszczają je w portalach jako własne, doliczając swoje wynagrodzenie do proponowanej przez sprzedającego ceny.
Często też agencje nieruchomości zamieszczają atrakcyjne oferty mieszkań, które same wymyśliły.
Telefonującemu ewentualnemu nabywcy wyjaśniają, że ta oferta nie jest już aktualna, ale są inne, równie atrakcyjne.
Wiele agencji, które twierdzą, że nie pobierają od kupujących żadnego wynagrodzenia, włączają prowizję w cenę lokalu.
Zdaniem cytowanych przez gazetę ekspertów, tylko masowe skargi osób, których ogłoszenia zostały bezprawnie wykorzystane, mogą ukrócić ten proceder.
| |
| |
|
Lipiec nie przyniósł istotnych zmian w średnich cenach ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. W analizowanych przez serwis Oferty.net miastach wzrosty lub spadki stawek nie przekroczyły 100 PLN na 1 m2, co przy całkowitej cenie zakupu mieszkania daje znikomą różnicę.
Większy spadek średniej ceny ofertowej - wynoszący 169 PLN na 1 m2 - zanotował Olsztyn. Taka zmiana spowodowana jest zauważalnym spadkiem podaży ofert sprzedaży nowych mieszkań, z nowych inwestycji. Nie należy jednak oczekiwać, że będzie to trwały trend.
Z kolei wzrost średniej ceny m2 o 279 PLN nastąpił w Sopocie. Jednak ten popularny, nadmorski kurort jest stosunkowo niewielkim rynkiem a co za tym idzie zauważalne zamiany średniej ceny powoduje tam już wystawienie do sprzedaży zaledwie kilkunastu droższych apartamentów czy - przeciwnie - kilkunastu mieszkań z segmentu popularnego.
Kredyty nowe - co z tą Rekomendacją?
Od 23 sierpnia (od poniedziałku) obowiązuje część zapisów rekomendacji T, która w pewnym stopniu dotyczy także kredytów hipotecznych. Wbrew prasowym doniesieniom, które można wytłumaczyć tylko sezonem ogórkowym i chęcią podgrzania tematu, wchodzące w życie zapisy nie zmieniają wiele w ofercie banków i sytuacji ich klientów.
Co prawda banki nie mogą udzielać obecnie kredytów walutowych na 100 proc. wartości nieruchomości i muszą otrzymać co najmniej 20-proc. zabezpieczenie wartości hipoteki, to jednak zabezpieczeniem tym nie musi być koniecznie wkład własny kredytobiorcy (a więc spory zasób gotówki). Alternatywą jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Rzecz jasna jest to dodatkowy koszt (z reguły 1 proc. wartości kredytu rocznie), pokrywany z kieszeni kredytobiorcy, ale sytuacja ta niczym nie różni się od tej, którą obecnie mamy na rynku kredytów hipotecznych. Przed wejściem w życie Rekomendacji T, tylko nieliczna grupa banków oferowała kredyty walutowe na 100 proc. wartości nieruchomości, a te które to robiły domagały się właśnie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Dlatego można mówić, że Rekomendacja T tylko sankcjonuje rzeczywisty stan oferty rynkowej banków, natomiast z całą pewnością nie wpływa na jej pogorszenie i poniesienie dodatkowych kosztów przez kredytobiorców.
Jedyne zmiany jakie zaszły na rynku po jej wprowadzeniu, to pojawienie się druków nowych oświadczeń, które musi podpisać kredytobiorca. Są to oświadczenia o zapoznaniu się z ryzykiem zmiany stóp procentowych i zmiany kursów walutowych. A więc elementy, które - mamy nadzieję - były wszystkim kredytobiorcom świetnie znane. Dodatkowo dwa banki uzupełniły ofertę o ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Warto w tym miejscu dodać, że od grudnia wchodzą w życie kolejne zapisy Rekomendacji T. Na ich podstawie, banki nie będą mogły udzielać kredytów osobom, których łączne zobowiązania finansowe przekraczają 50 proc. dochodów, lub 65 proc. w przypadku osób zarabiających powyżej średniej krajowej. Także i te zapisy niewiele zmienią, jeśli chodzi o dostęp do kredytów hipotecznych, ponieważ tego rodzaju praktyki są już obecnie rynkowym standardem. Natomiast mogą mieć spory wpływ na sytuację osób zaciągających kredyty gotówkowe - to jednak zupełnie inne zagadnienie.
Kredyty spłacane - niestabilny frank
Od czasu naszego ostatniego raportu, sytuacja kredytobiorców zadłużonych w euro i w złotym nie zmieniła się ani trochę. Kurs euro tak jak przed miesiącem wynosi 4,0 PLN, a trzymiesięczna stopa EURIBOR (od której zależy oprocentowanie kredytów) nadal wynosi 0,89 proc. (ale jest to wzrost o 25 pkt bazowych w porównaniu do kwietnia). Natomiast stopa trzymiesięcznego WIBORu spadła przez ostatni miesiąc z 3,82 do 3,81 proc. przyczyniając się bardziej do poprawy komfortu psychicznego spłacających kredyty złotowe, niż do poprawy ich sytuacji finansowej.
W nieco trudniejszym położeniu są zadłużeni we frankach szwajcarskich, ponieważ kurs waluty wzrósł z 2,90 do 3,07 PLN, czyli o 5,9 proc. Właśnie w takim stopniu wzrosną raty kredytów frankowych (o ile naturalnie dzień spłaty raty pokrywa się z datą publikacji naszego raportu).
W dalszej perspektywie nadal należy zakładać wzrost rat kredytów hipotecznych ze względu na oczekiwany wzrost stóp procentowych. Nie jest to perspektywa na ten rok w przypadku kredytów w EUR i CHF, ale w przypadku kredytów złotowych nie można wykluczyć, że od czwartego kwartału raty kredytów mogą być nieznacznie wyższe niż płacone obecnie. Większej dynamiki zmian należałby oczekiwać w roku 2011, a suma podwyżek stóp procentowych może podnieść raty kredytów o 5 proc. (w EUR) do 15 proc. (CHF), bez uwzględniania zmiany kursów walutowych.
W przypadku franka kredytobiorcy mają prawdziwy kłopot, ponieważ frank jest w ostatnich tygodniach walutą bardzo silną. Wynika to z dwóch przyczyn - po pierwsze wzrost awersji do ryzyka na światowych rynkach finansowych powoduje, że inwestorzy szukają tzw. bezpiecznej przystani dla swoich pieniędzy. Frank szwajcarski od dawna cieszy się właśnie taką opinią. Zwiększony popyt na franka, powoduje wzrost jego kursu, także wobec złotego. Po drugie szwajcarska gospodarka osiąga bardzo dobre wyniki, jej nadwyżka handlowa stale się powiększa, co oznacza, że wzrost wartości franka ma także wsparcie w postaci danych makroekonomicznych i fundamentalnej sytuacji gospodarki kraju. Nie sposób przewidzieć jakie poziomy kurs franka może osiągać (co oznacza, że może także spadać), ale zadłużeni w tej walucie powinni być przygotowani na wahania wysokości rat w stopniu większym, niż spłacający kredyty w euro czy złotych.
Warszawa - oferty dla zamożniejszych
Powierzchnia od 40 do 70 m2, dwa lub trzy pokoje, w miarę blisko centrum lub przynajmniej z dobrą komunikacją - to cechy charakterystyczne dla mieszkań poszukiwanych przez tzw. przeciętnego Kowalskiego. Ale już osoby o zasobniejszych portfelach mają większe wymagania; ekskluzywna lokalizacja, nowoczesne budownictwo lub stylowa kamienica, powierzchnia lokalu powyżej 100 m2, garaż, taras, itd. Takich ofert jest na rynku bez porównania mniej - stanowią zaledwie 5% całkowitej podaży, a ich ceny są znacząco wyższe od mieszkań z tzw. segmentu popularnego - średnia stawka to 11415 PLN za m2.
Pod względem cenowym najdroższe jest Śródmieście. W tej dzielnicy duże, eleganckie mieszkania, co raz częściej nowe, luksusowe apartamenty, oferowane są średnio w cenie 14310 PLN za m2. Ceny najtańszych ofert zaczynają się od 8000 PLN za m2; najdroższe sięgają 30000 PLN za m2.
Duży wybór dużych, eleganckich lokali można znaleźć na Mokotowie. W tej niezmiennie uznawanej za najbardziej prestiżową dzielnicy ceny mieszkań o pow. powyżej 100 m2 oscylują w granicach 13000 PLN za m2. Najdroższe ulice to Biały Kamień, Łowicka, Merliniego i Szturmowa - przy nich stawki przekraczają 20000 PLN za m2.
Średnio ponad 10000 PLN za m2 dużego, komfortowego mieszkania trzeba zapłacić także na Ochocie (11415 PLN), Żoliborzu (11100 PLN), Wilanowie (10355 PLN) i na Pradze Południe (10253 PLN). Tańsze oferty znajdziemy na Woli (9820 PLN), Bielanach (9690 PLN) i na Ursynowie (9322 PLN).
Spadek cen najmu w Warszawie
W ciągu minionego miesiąca nastąpił wyraźny spadek cen najmu mieszkań w Warszawie. Najbardziej potaniały kawalerki, które są obecnie oferowane po stawkach o blisko 12% niższych niż w roku ubiegłym. Obecnie mieszkanie 1-pokojowe w Warszawie wraz z czynszem dla administracji to wydatek rzędu 1487 PLN. Ceny najtańszych ofert - zwykle bardzo oddalonych od centrum i/lub pozostawiających sporo do życzenia jeśli chodzi o standard - zaczynają się od 1000 PLN za mies.
O ponad 8% staniały w ciągu roku mieszkania 2-pokojowe, które stanowią obecnie blisko 50% wszystkich ofert najmu w Warszawie. Tak duża podaż powinna z powodzeniem zaspokoić wzmożony, jesienny popyt, którego zwiastunem jest już zwiększona liczba osób poszukujących ofert najmu w serwisie Oferty.net.
Nieco mniej - o 7,8% - spadły średnie ceny najmu mieszkań 3-pokojowych. Średnia stawka wynosząca 3197 PLN jest jednak relatywnie wysoka, gdyż znaczną część ofert z tej grupy stanowią nowe, nowocześnie wykończone i wyposażone mieszkania o dużych powierzchniach, oferowane po cenach znacznie przewyższających średnią.
Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku mieszkań 4-pokojowych; w ich przypadku średnie stawki są tylko nieznacznie wyższe w stosunku do ubiegłego roku (o 1,6%).Jest to spowodowane pojawieniem się na rynku większej ilości nowych mieszkań i apartamentów. Stawki, jakich oczekują ich właściciele są dużo wyższe od tych, po których oferowane są standardowe mieszkania 4-pokojowe w starym budownictwie.
źródło: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
| |
| |
U progu sezonu urlopowego, na rynku nieruchomości zwanego też "ogórkowym", średnie ceny ofertowe mieszkań w większości miast utrzymywały się na stabilnym poziomie; w skali miesiąca zmiany mieściły się w granicy 1%.
Ośrodkiem, który zanotował wyróżniający się wzrost stawek ofertowych były Katowice. W stosunku do maja średnia cena metra kwadratowego była w tym mieście wyższa o 2,1%.
Spośród miast, w których ceny spadły na czele uplasowała się Łódź z korektą wynoszącą 2,9% a tuż za nią Opole - 2,7%. O 1,6% niższa była średnia cena mieszkań w Szczecinie a w stolicy spadek wyniósł 1,3%.
Kredyty - raty nadal niskie, ale jak długo?
W ostatnich tygodniach trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego wzrosła o... 100 proc. Szczęśliwie dla posiadaczy kredytów w tej walucie jest to wzrost z poziomu 0,08 proc. do 0,16 proc. (27 lipca) i przełoży się na wysokość rat w zakresie niemal niezauważalnym. Tym bardziej, że w od naszego ostatniego wspólnego raportu (28 czerwca) kurs franka spadł z 3,05 do 2,90 PLN to jest o 4,9 proc. Oznacza to, że płacone w końcówce lipca raty kredytów we frankach będą o blisko 5 proc. niższe niż przed miesiącem. Powody do zadowolenia - choć nieco mniejsze - mają także posiadacze kredytów w euro, ponieważ za sprawą zmiany kursu walutowego (notowania euro spadły z 4,12 do 4,00 PLN) raty obniżą się o 2,9 proc.
Nadal dobra jest także sytuacja posiadaczy kredytów złotowych. W porównaniu do stanu sprzed miesiąca trzymiesięczna stopa WIBOR obniżyła się z 3,85 do 3,82 proc., do najniższego poziomu w historii, co teoretycznie gwarantuje także historycznie niskie oprocentowanie kredytów spłacanych, a tym samym także najniższe w historii raty. Harmonogram spłat kredytów złotowych (a więc także wysokość rat) z reguły ustalany jest na koniec kwartału (rzadziej na koniec półrocza lub roku), zatem spadek stopy WIBOR w lipcu (choć nieznaczny) niesie ze sobą tylko niskich rat także w IV kwartale 2010 r. Ostatni (skromny) spadek stóp WIBOR wiązać należy z poprawą płynności na rynku międzybankowym, w mniejszym stopniu z perspektywą dotyczącą podwyżek stóp procentowych.
Należy pamiętać, że obecny poziom stóp procentowych w Narodowym Banku Szwajcarii, Narodowym Banku Polskim i Europejskim Banku Centralnym jest rekordowo niski i wszystko, czego można się spodziewać to ich wzrost w nie tak znowu odległej perspektywie. Dobrym wskazaniem oczekiwań rynkowych dotyczących skali wzrostu stóp procentowych są notowania kontraktów FRA na stopę procentową. Na ich podstawie oszacowaliśmy możliwą skalę wzrostu rat 30-letnich kredytów hipotecznych w perspektywie 18 miesięcy (na koniec 2011 roku).
W przeszłości wzrost stóp procentowych w Polsce wpływał na poprawę notowań złotego. I tak w ostatnim cyklu wzrostu stóp procentowych w Polsce (w okresie kwiecień 2007 - czerwiec 2008) złoty zyskał 17 proc. wobec franka i 13,5 proc. wobec euro. Naszym zdaniem oczekiwanie umocnienia złotego także w zbliżającym się cyklu podwyżek stóp procentowych (pierwszej podwyżki w Polsce oczekujemy już jesienią) jest zasadne, zatem można oczekiwać, że raty kredytów walutowych nie wzrosną w takiej skali jak przedstawiono w symulacji, ponieważ ich wzrost będzie amortyzowany przez umocnienie złotego, przynajmniej częściowo.
A może mieszkanie nad morzem? - trójmiejski rynek mieszkaniowy
Wakacyjne wyjazdy nad Bałtyk sprzyjają rodzeniu się pomysłów zakupu mieszkań czy apartamentów nad morzem. U wielu osób są to marzenia przelotne, znikające wraz z powrotem do domu gdzieś w głębi kraju. Dla części natomiast stają się zamierzeniem, którego urzeczywistnienie jest tylko kwestią czasu. Własne lokum w atrakcyjnej lokalizacji nad morzem to nie tylko sposób na uniezależnienie się od pensjonatów czy kwater ale też mogąca przynosić wymierne zyski inwestycja.
Bardzo dobrym miejscem dla tego typy inwestycji jest aglomeracja trójmiejska. Zarówno mieszkanie w Sopocie, który niezmiennie uchodzi za prestiżowy, polski kurort nadmorski jak i w sąsiadującej z nim Gdynia i Gdańsk jawią się jako warta przemyślenia lokata oszczędności. Lokalizacje te bowiem pozwalają na czerpanie zysków z najmu przez cały rok; latem z najmu dla wczasowiczów, przez resztę czasu dla studentów czy osób pracujących w Trójmieście. Dodatkową zachętą dla kupujących może być sięgający spadek cen, który w stosunku do 2008 roku sięgnął 10%.
Spośród wymienionych miast najwyższe ceny obowiązują w Sopocie. Od kilku już lat średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym oscyluje tam w granicach 10 000 PLN. Można jednak znaleźć oferty tańsze, których cena zaczyna się od nieco ponad 5 000 PLN za m2. Ceny najdroższych apartamentów - w starych kamienicach w centrum miasta - przekraczają 20 000 PLN za m2.
Zbliżone stawki - średnio ok. 6000 PLN za m2 - obowiązuję w Gdańsku i w Gdyni. Jednak i w tych miastach, w zależności od lokalizacji oraz standardu lokalu można znaleźć oferty dużo tańsze jak i kilkakrotnie droższe. Podczas gdy w peryferyjnych częściach Gdańska ceny mieszkań zaczynają się już od niecałych 4000 PLN za m2 to już za mieszkanie w obrębie gdańskiego Starego Miasta trzeba zapłacić ponad 10 000 PLN a za luksus mieszkania w apartamencie w gdyńskim drapaczu chmur przy ul. Hryniewickiego nawet 25 000 PLN za m2.
Źródło: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance". |
| |
Cena niższa średnio o 500 zł na metrze, większy wybór, możliwość własnej aranżacji, lepszy standard budynku oraz niższe koszty transakcyjne – to podstawowe korzyści z zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. W Polsce udział nowych mieszkań w transakcjach zakupu jest wyjątkowo duży i wynosi 42%. Przewagą rynku wtórnego jest z kolei lepsza lokalizacja, dostępność od ręki czy mniejsze ryzyko inwestycyjne. Dane z ostatnich sześciu kwartałów wskazują, że relacja między rynkiem pierwotnym i wtórnym w zakupach mieszkań jest dość stabilna i kształtuje się na średnim poziomie 42% do 58%. Mieszkań „z drugiej ręki” co prawda kupuje się nieco więcej, ale ich udział i tak jest nieduży, co potwierdza, że polski rynek mieszkaniowy wciąż pozostaje na wczesnym etapie rozwoju i cechuje się dużym niedoborem lokali. Dla porównania, na rynku amerykańskim udział nowych domów w łącznej sprzedaży stanowi tylko ok. 5-7%. Podobny do naszego udział w sprzedaży nowych mieszkań jest np. na rynku moskiewskim.
Jednym z podstawowych czynników, który przesądza o dużym zainteresowaniu Polaków nowymi mieszkaniami, jest atrakcyjna cena. Co prawda średnia cena metra kwadratowego w największych miastach Polski jest na rynku wtórnym o ok. 370 zł niższa niż na pierwotnym, jednak jest to spowodowane dużym udziałem w podaży tanich mieszkań, np. z wielkiej płyty. Jeśli porównamy cenę mieszkań z rynku wtórnego, ale tych nowszych (oddanych po 2000 roku – zwykle między takimi a nowymi dokonuje się wybór), to okaże się, że tańsze są nowe lokale, przeciętnie o 500 zł. W Warszawie, oszczędność na metrze sięga średnio aż 1100 zł! Wyjątkiem jest Poznań, gdzie nowe mieszkania są minimalnie droższe. Obok samej ceny ważna jest też możliwość jej negocjowania. Deweloperzy, mający do sprzedania wiele lokali, są bardziej skłonni do negocjacji niż pojedynczy właściciele, którzy często sprzedają dorobek życia. Ważna dla kupujących jest też perspektywa wzrostu cen w kolejnych latach, zwykle większa w przypadku nowych lokali. Kolejna kwestia to dłuższe terminy rezerwacji mieszkań na rynku pierwotnym, co pozwala na wybór korzystniejszej (tańszej) formy kredytowania.
Istotną kwestią są też koszty transakcyjne, jakie wiążą się z zakupem mieszkania. W przypadku rynku wtórnego do ceny trzeba jeszcze dodać 2% podatku od czynności cywilno prawnych. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, podnosi to koszt zakupu o 6 tys. zł, które można byłoby przeznaczyć na wykończenie. Niejednokrotnie dochodzi też koszt pośrednika, czyli kolejne kilka procent. W przypadku rynku wtórnego mamy co prawda 7-proc. VAT, jednak jest on już uwzględniony w cenie lokalu (i w naszej tabeli ze średnimi cenami).
Kolejnym istotnym czynnikiem, który przesądza często o wyborze rynku pierwotnego jest większy wybór mieszkań. Podaż na rynku wtórnym zdominowana jest przez mieszkania w gorszym standardzie, np. w wielkiej płycie. Jeśli zawęży się ofertę z rynku wtórnego tylko d mieszkań nowych, zwykle okazuje się, że wybór jest niewielki, a kupującemu ciężko znaleźć lokal odpowiadający jego potrzebom. Oczywiście dotyczy to przede wszystkim dużych miast, gdzie realizuje się dużo inwestycji mieszkaniowych. Inaczej jest w mniejszych miastach, gdzie nowych inwestycji jest jak na lekarstwo, a obrót koncentruje się na wielkiej płycie, która jest bardziej dostępna. Przykładem mogą być Głogów czy Leszno, gdzie udział rynku wtórnego wynosi ok. 95%.
Do tego można dodać czynniki psychologiczne takie, jak symboliczny „pierwszy właściciel” czy możliwość wykończenia lokalu według własnego gustu. Tę ostatnia kwestię wzmacniają też względy praktyczne – często mieszkanie z rynku wtórnego wymaga generalnego remontu, a łatwiej wykończyć po „swojemu” niż poprawiać po innych. Koszty mogą być podobne, zwłaszcza, że wielu kupujących wykańcza czy remontuje mieszkania własnoręcznie czy z pomocą rodziny.
Zakup nowego M często wiąże się jednak z wyborem gorszej lokalizacji, mieszkaniem na peryferiach. W centralnych dzielnicach nowych inwestycji zwykle jest niewiele. Inne zalety rynku wtórnego to dostępność mieszkań od zaraz. Na nowy lokal trzeba poczekać - znów coraz częściej zdarzają się sytuacje zakup mieszkań na wczesnym etapie budowy. W tym wypadku ryzyko dla kupującego jest też dużo większe, co powinna rekompensować atrakcyjna cena. |
| |
Maj zaowocował spadkami średnich cen ofertowych mieszkań w 14 z 18 największych miast Polski. Stawki najbardziej poszły w dół w Katowicach i Gorzowie Wlkp. - po 3% oraz w Białymstoku - 4,3%.
Na poziomie z kwietnia utrzymały się średnie ceny w Bydgoszczy i Kielcach, natomiast niewielki wzrost zanotowała Łódź (0,4%) i Warszawa (1,2%).
Wiele wskazuje na to, że letni marazm wkraczający na wciąż tkwiący w zastoju rynek mieszkaniowy doprowadzi do dalszego spadku cen ofertowych. Te bowiem w dalszym ciągu mocno odbiegają od stawek, po jakich klienci są skłonni dokonywać zakupów.
Wakacje z reguły nie są dla banków okresem wytężonej pracy, jeśli chodzi o liczbę rozpatrywanych wniosków o przyznanie kredytu hipotecznego. Dlatego wiele z najciekawszych promocji kończy się w czerwcu. Inna rzecz, że w tym roku oferta dostępnych kredytów hipotecznych jest bez porównania bogatsza niż przed rokiem, na co wpływ ma utrzymująca się koniunktura. Warto w tym miejscu przypomnieć, że w Polsce już od roku poziom stóp procentowych utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie, co nie pozostaje bez znaczenia dla kredytów hipotecznych. Według naszych szacunków wysokość raty kredytu hipotecznego w złotych jest o 14 proc. niższa niż przed rokiem, na składa się zarówno spadek stóp WIBOR obserwowany w tym okresie (z 4,5 do 3,85 proc.) oraz spadek przeciętnej marży (do 2,1 z 3,0 pkt proc.).
We wrześniu wchodzą w życie niektóre postanowienia Rekomendacji T, z których największe znaczenie może mieć zakaz udzielania kredytów walutowych na 100 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Wiele wskazuje jednak na to, że - wbrew początkowym obawom - nie będzie to bynajmniej milowy krok w ograniczaniu dostępności do kredytów walutowych. Po pierwsze wiele banków nadal wymaga wkładu własnego przy udzielaniu kredytów walutowych. Po drugie większość klientów takim wkładem dysponuje (w I kw. 2010 kredyty bez wkładu własnego stanowiły tylko kilka procent rynku), po trzecie kredyty walutowe reprezentują obecnie ok. 20 proc. rynku kredytów hipotecznych (według stanu na koniec I kwartału). Zatem nawet wprowadzenie tych postanowień Rekomendacji T oznaczałoby spadek liczby kredytów hipotecznych szacowany przez nas na 2-3 proc.
Jednak spadek nawet w takiej wysokości może nie być odnotowany, ponieważ pojawiły się nowe interpretacje Rekomendacji T i sposób jej obejścia. Po pierwsze klienci banków będą przecież mieli alternatywę w postaci kredytów złotowych lub tańszych nawet niż kredyty walutowe, kredyty w ramach programu Rodzina na Swoim (w którym połowę odsetek spłaca państwo). Po drugie możliwym rozwiązaniem problemu jest wprowadzenie kredytu mieszanego. Kredyt, w którym połowa udzielana jest w złotych, a połowa w EUR został już wprowadzony przez Fortis Bank. Po trzecie wreszcie okazuje się, że wystarczy zawarcie umowy o ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, by bank pozostawał w zgodzie z Rekomendacją T, ponieważ ryzyko przenoszone jest na ubezpieczyciela.
Od czasu ostatniego raportu trzymiesięczna stopa WIBOR nie zmieniła się i nadal wynosi 3,85 proc. Zapewne nie zmieni się także istotnie przed końcem czerwca, co ma istotne znaczenie dla kredytobiorców spłacających kredyty w złotych. Na koniec czerwca ustalane są bowiem harmonogramy spłat obowiązujące w kolejnym kwartale lub półroczu. Ponieważ WIBOR wciąż znajduje się na rekordowo niskim poziomie, należy sądzić, że również raty kredytów pozostaną rekordowo niskie w najbliższym okresie. Co więcej, obecne zachowanie rynku pieniężnego nie wskazuje bynajmniej, by pojawiły się obawy o podwyżki stóp w najbliższej przyszłości. Szacujemy - w grupie Noble Bank - że przed końcem roku Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na jedną podwyżkę o 25 pkt bazowych. Oznaczałoby to ewentualny wzrost oprocentowania kredytów nie wcześniej niż od IV kwartału tego roku, ale w bardzo niewielkim stopniu. Najprawdopodobniej cały 2010 r. upłynie posiadaczom złotowych kredytów hipotecznych na spłacie historycznie niskich rat kredytowych.
Takiego komfortu nie mają posiadacze kredytów walutowych. Od naszego ostatniego raportu kurs euro spadł z 4,15 do 4,12 PLN, a kurs franka wzrósł z 2,92 do 3,05 PLN. Oznacza to spadek rat kredytów w EUR o mniej niż 1 proc., oraz wzrost rat kredytów we frankach o 4,5 proc. Niepewność na rynku walutowym może utrzymać się w dłuższym okresie czasu, co oznacza, że mimo rekordowo niskich stóp procentowych w strefie euro i w Szwajcarii, posiadacze kredytów walutowych powinni być przygotowani na ewentualny wzrost rat kredytów także w kolejnych miesiącach, do czasu aż okres niepewności na rynkach finansowych nie minie. Okazję taką może stworzyć ujawnienie założeń do przyszłorocznej ustawy budżetowej, przy czym w interesie kredytobiorców jest plan obniżenia deficytu budżetowego, co pomogłoby w ustabilizowaniu notowań złotego.
Podobnie jak to ma miejsce w przypadku cen mieszkań tak i domy w Warszawie należą do najdroższych w Polsce. W granicach administracyjnych stolicy tylko nieliczne oferty oferowane są w cenach poniżej 400 000 PLN. Wg analizy serwisu Oferty.net średnia cena najmniejszych domów w Warszawie (do 100 m2) wynosi blisko milion złotych. Dom o powierzchni od 150 do 200 to wydatek większy o ponad 300 000 PLN.
Trzeba jednak pamiętać, że dom domowi nie równy. Na cenę wpływ ma nie tylko powierzchnia domu, wielkość działki, wiek budynku ale przede wszystkim - jak w przypadku każdej nieruchomości - lokalizacja. Podczas gdy 150-metrowy dom na Białołęce można nabyć za ok. 830 000 PLN to już cena podobnego na Mokotowie jest ponad dwa razy wyższa.
Alternatywą dla zakupu domu w samej Warszawie jest wyprowadzenie się poza miasto. Ceny domów w powiatach sąsiadujących ze stolicą są niższe średnio o 15%; wraz z oddalaniem się od granic miasta ceny spadają nawet o 2/3. |
| |
Ministerstwo Gospodarki pracuje nad ustawą o pośrednikach nieruchomości. Likwiduje się licencje i wprowadza bardziej restrykcyjny system Certyfikacji zakończony egzaminem. Dotyczyć to ma również tych, którzy zdobyli licencje w starym trybie. Nowe rozwiązania lokalizują kwestie uzyskiwania Certyfikatów, kar za naruszanie standardów, kształcenia zawodowego poza Ministerstwem Infrastruktury.
Art. 183 c. 1 Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca certyfikat w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wydany przez jednostkę akredytowaną w polskim systemie akredytacji.
Art. 183 c ust. 3. Certyfikat w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wydaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa
gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków
urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada co najmniej wykształcenie wyższe;
4) złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin.
WPROWADZA SIĘ ZAKAZ POŚREDNICZENIA DLA OBU STRON TRANSAKCJI
Patrz - 4. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wyłącznie na rzecz jednej ze stron umowy, o której mowa w ust. 2. |
| |
| Taki wniosek wypływa z najnowszego raportu firmy Open Finance, która monitoruje zmiany stawek czynszów oraz koszty zakupu mieszkań w największych aglomeracjach. Czynsze spadły ostatnio w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu. Open Finance wyjaśnia, że jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży mieszkań na wynajem, a ściślej liczby ogłoszeń internetowych w ostatnich dwóch miesiącach. W dodatku poprawiła się dostępność kredytów. Część najemców może więc chcieć kupić sobie lokum, mimo iż najem jest wciąż w bardzo wielu przypadkach tańszą alternatywą.
Modelowo rentowność netto z inwestycji w mieszkania powinna przekraczać rentowność obligacji i być niższa od oprocentowania kredytów hipotecznych. Chodzi o to, by opłacało się podejmować ryzyko, a równocześnie by lokatorzy nie rezygnowali z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania. Z raportu Open Finance wynika jednak, że tego pierwszego warunku nie spełnia żadna z dużych aglomeracji. Rentowność netto z wynajmu mieszkań (po odliczeniu podatku) oscyluje w granicach od 3,46 proc. (Kraków) do 4,49 proc. (Łódź). Tymczasem rentowność netto 10-letnich obligacji wynosi 4,53 proc., a zwykłej rocznej lokaty bankowej - średnio 4,05 proc.
Dodajmy, że do tego typu wyliczeń przyjęto medianę cen transakcyjnych (uzyskanych na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Brokera) oraz medianę stawek czynszu pomniejszone o 5 proc. (z serwisów Domiporta.pl oraz Oferty.net). Ponadto założono, że mieszkanie jest wynajmowane tylko przez 10,5 miesiąca w roku, zaś komorne - w zależności od miasta - wynosi od 4 do 6 zł za m kw. miesięcznie.
- W rzeczywistości rentowność wynajmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od średniej - podkreśla. Zależy to m.in. od ceny zakupu mieszkania (wraz z dodatkowymi opłatami), wysokości czynszu, okresu przestoju czy zmiany wartości samego mieszkania. O atrakcyjności inwestycji w mieszkania względem lokat bankowych czy obligacji decydują także różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc. |
| |
| Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym utrzymują się na stabilnym poziomie. Minimalne zmiany stawek jakie zaszły w porównaniu z ubiegłym miesiącem nie odbiegają od tych, jakie obserwowaliśmy w ciągu ostatnich kilku miesięcy.
Jeżeli najbliższe miesiące przyniosą wzrost liczby zawieranych transakcji - a widoczne ożywienie wśród klientów popytowych zdaje się być tego zapowiedzią - to już możemy mówić o wkraczaniu rynku mieszkaniowego w stan zdrowej równowagi. Oznacza to, że istotnych zmian cen nie należy się spodziewać. |
|
|
|